地段好也沒用？買1千萬房爆500萬缺口 銀行鑑價大砍「貸款腰斬」 房市出現有行無市困局
過去常用來形容企業融資的「銀行雨天收傘」，如今也正真實反映在房市交易上，無論買方或賣方都明顯感受到資金緊縮的壓力。近期市場出現一個案例：新北一間地點不錯的中古屋開價1085萬元，但銀行估價後，可貸款金額僅約500多萬元，即使有買方願意承接，但考慮成交價與鑑價出現超過500萬元的資金缺口，負擔太重，也只能打退堂鼓！
裝潢屋慘遇貸款「腰斬」 買賣雙方現鴻溝
五泰房屋總經理李政哲指出，該物件屋主將裝潢成本計入開價，若在1、2年前，這類千萬出頭的物件極易成交。但在目前房市低迷、銀行風控趨嚴下鑑價極度保守，銀行僅認定房屋本體價值，完全排除裝潢成本，導致「貸款腰斬」僅剩五成。這對買方而言，等於必須額外準備數百萬現金，導致待售期拉長。
地段好不等於好賣 坪數愈大更易「有行無市」
此現象並非個案。相對過往以成交價或市價為基礎估算貸款，當前市場已逐步轉為由「銀行鑑價」主導成交條件。
在政策持續打房與銀行放貸收緊之下，即使位於精華地段的物件，成交速度亦明顯放緩，流動性下降，甚至有不少物件面臨「有行無市」的困局——想賣的人賣不掉，想買的人則未必具備足夠資金進場。
一般而言，總價約1000萬元的產品仍具基本市場接受度，若屋主願意讓價或買方提高自備款，仍有成交機會；然而，總價較高或坪數較大的物件，在鑑價保守的情況下，衝擊更為明顯。
例如，台北市內湖區一戶近70坪中古屋，屋主依市場行情開價約4000萬元，但銀行鑑價僅約3000萬元。在貸款成數偏低且需額外整修成本的情況下，潛在買方明顯減少。
在央行第七波信用管制下，房市邏輯已從「房價決定房貸」轉變為「銀行鑑價決定成交」。目前房價未見明顯鬆動，但銀行放貸從嚴，自備款門檻大幅拉高，市場成交轉冷。
在此環境下，無論買方或賣方，若要順利交易，建議優先參考銀行鑑價行情，避免因資金落差過大而造成的交易風險。
